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    財稅顧問
     
    房地產售后回租業務的納稅與籌劃

    某房地產開發公司(以下簡稱“開發商”)是經省政府批準設立的中德合資企業,二級房地產開發資質,主要從事房地產開發等業務。2007年2月在市中 心黃金地段開發的“城市購物廣場”項目于2008年1月份完工,開發商對其中的臨街商鋪擬采用售后返租方式銷售。商鋪單位面積為50m2,每平方米售價2 萬元,開發商與60個購房者同時簽訂房地產買賣合同和租賃合同。合同約定,商鋪售價100萬元,需一次付清。開發商將所售出的商鋪統一對外租賃,用于商業 經營。購房者自買房后12年內每年可以得到商鋪款8%的租金。開發商每年向經商戶收取租金600萬元,需要支付給購房者的租金為480萬元。
    這是一種典型的售后回租業務。在房地產企業商業用房開發中,采用售后回租形式進行促銷也比較普遍。所謂售后回租,又稱售后包租、售后返租、售后承租。售后 回租方式下,在開發商與購房者之間,開發商(賣主)同時是承租人,購房者(買主)同時是出租人;在開發商與入駐經商戶之間,開發商又是出租人,經商戶則是 承租人。

    一、稅務處理
    上例售后回租業務,涉及開發商、購房者和經商戶。本文側重從開發商的角度,說明售后回租業務的稅務處理。在售后回租業務中,開發商同時以三種身份(售房 人、承租人和出租人)出現!秶叶悇湛偩株P于從事房地產開發的外商投資企業售后回租業務所得稅處理問題的批復》(國稅函[2007]603號)明確規 定:從事房地產開發經營的外商投資企業以銷售方式轉讓其生產、開發的房屋、建筑物等不動產,又通過租賃方式從買受人回租該資產,企業無論采取何種租賃方 式,均應將售后回租業務分解為銷售和租賃兩項業務分別進行稅務處理。企業銷售或轉讓有關不動產所有權的收入與該被轉讓的不動產所有權相關的成本、費用的差 額,應作為業務發生當期的損益,計入當期應納稅所得額。企業通過售后回租業務讓渡了以下一項或幾項資產權益或風險的,無論是否辦理該不動產的法律權屬變更 (如產權登記或過戶),均應認定企業已轉讓了全部或部分不動產所有權:1、獲取資產增值收益的權益。2、承擔發生的各種損害(包括物理損害和貶值)而形成 的損失。3、占有資產的權益。4、在以后資產存續期內使用資產的權益。5、處置資產的權益。
    按照上述規定,該開發商應將售后回租業務分解為銷售和租賃兩項業務分別進行稅務處理。不論是房地產的銷售業務還是租賃業務,都屬于營業稅的征稅范圍,并以 營業額作為計稅依據!敦斦、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》(財稅[2003]16號)關于營業額問題特別強調:“單位和個人在提供營業 稅應稅勞務、轉讓無形資產、銷售不動產時,如果將價款與折扣額在同一張發票上注明的,以折扣后的價款為營業額;如果將折扣額另開發票的,不論其在財務上如 何處理,均不得從營業額中減除”。這樣規定,目的在于堵塞利用價外收費或開具發票方式分解計稅依據的漏洞。作為房地產銷售業務,開發商應根據《營業稅稅目 稅率表》所列“銷售不動產”稅目,將銷售建筑物及其土地附著物時從購買方取得的全部價款和價外費用(含貨幣、貨物或其他經濟利益)作為計稅依據,按照5% 的稅率計算繳納營業稅。作為租賃業務,開發商一般先向經商戶收取租金,然后再按合同約定支付給購房者租金。購房者是商鋪產權所有人,出租房屋時,需要繳納 六稅一費:房產稅、營業稅、城市維護建設稅、城鎮土地使用稅、個人所得稅、印花稅和教育費附加。開發商作為轉租方,不是房屋產權所有人,在向經商戶轉租房 屋時,不需要繳納房產稅。需要注意的是,開發商按合同約定支付給購房者的租金不得抵減售房的計稅收入。

    二、納稅籌劃
    上述租憑業務中,售后回租合同無論如何簽訂,既不會改變購房者納稅義務人的身份,也不會影響購房者的稅收負擔,但對開發商來說,則存在著稅收籌劃空間。下面假設兩種情況來討論。
    方案一:開發商在與購房者簽訂售房合同的同時,與購房者簽訂房屋租賃合同。
    如本例的做法,購房者作為出租人要繳納相關稅費。其中:按租金收入480萬元的12%繳納房產稅57.60萬元,按租金收入480萬元的5%繳納營業稅 24萬元,以營業稅額為計稅依據按7%的稅率繳納城市維護建設稅1.68萬元,按3%的征收率繳納教育費附加0.72萬元,以財產租賃合同所載租賃金額 480萬元的1‰繳納印花稅0.48萬元,以實際占用的土地面積為計稅依據,按規定稅額標準(該商鋪處于一級土地區域,當地規定的年稅額為15元/m2) 繳納城鎮土地使用稅4.5萬元。購房者負擔的相應稅費,既可以由購房者自行繳納,也可以委托開發商代扣代繳。
    開發商作為轉租人,與經商戶簽訂房屋租賃合同,仍需要繳納相關稅費。對收取的租金,應根據《營業稅稅目稅率表》所列“服務業”稅目,將所取得租金的全額作 為計稅依據,按照5%的稅率計算繳納營業稅。開發商每年收到經商戶的租金600萬元,應繳納的主要稅費計算如下:營業稅:600×5%=30(萬元);城 市維護建設稅:30×7%=2.1(萬元);教育費附加:30×3%=0.9(萬元);以上稅費合計33萬元,其他稅費計算從略。該種合同簽訂方式,開發 商和購房者在收到租金時都要以租金收入額全額納稅。
    方案二:由物業管理公司分別與購房者、經商戶簽訂《委托代理租賃合同》和《物業管理合同》。
    財稅[2003]16號文規定:“從事物業管理的單位,以與物業管理有關的全部收入減去代業主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租 金的價款后的余額為營業額”。該文件同時規定:“營業額減除項目支付款項發生在境內的,該減除項目支付款項憑證必須是發票或合法有效憑證;支付給境外的, 該減除項目支付款項憑證必須是外匯付匯憑證、外方公司的簽收單據或出具的公證證明!卑凑丈鲜鲆幎,物業公司從經商戶(承租者)收取并支付的水、電、燃 氣、房屋租金,可以從其營業額中抵減,也就是說,物業公司的這部分收入沒有納稅義務,從而節約了物業公司的稅收支出。所以,開發商要降低整體稅負,可以成 立一個物業管理公司。開發商在現房銷售時,只與購房者簽訂房地產買賣合同,而由物業管理公司與購房者簽訂委托代理租賃合同,另外與商戶簽訂物業管理合同, 合同明確由物業管理公司將經商戶(承租者)支付的房屋租金轉交給購房者(出租人)。另外,要想利用上述抵減營業額政策真正達到節稅目的,還必須注意以下兩 點:
    1、代收代付的房租數額必須相等。代收代付的房租數額必須相等,是稅法允許抵減營業額的重要條件。如果物業公司收取的房租與支付的房租數額不等,就違背了 上述政策的本意,也不符合代收代付的性質。因為物業管理公司收取的是包括各項服務在內的綜合費用,為了避免稅務機關對代付費用真實性產生疑義,應該在物業 管理合同中,將代收房租等項目和金額單獨注明,并與代付房租數額保持一致。如果代收代付房租數額確實不一致,可以對其差額通過適當提高極富彈性的其他收費 項目標準來調節。
    2、減除項目支付款項必須取得合法票據。減除項目支付款項必須取得合法票據,是稅法允許抵減營業額的另一個重要條件。物業公司在具體操作時,有兩種辦法可 供選擇:一是購房人直接對準商盧開具或申請稅務機關代開適用于房地產租賃的服務業發票,物業管理公司在轉交商戶的同時將其復印件作為記賬憑證附件,據以沖 減收取的物業管理收入;二是物業管理公司為商戶開具服務業發票,全額作物業管理收入,將購房人開具給物業管理公司的服務業發票作為沖減收取的物業管理收入 的依據。相比之下,方法一更符合代收代付的性質,因而更有說服力。
    開發商成立的物業管理公司當年收取的物業管理費中代收代付的商鋪租金為480萬元(實際收取商戶租金600萬元與實際支付給購房人租金480萬元的差額體 現在其他收費項目中),則對于該部分支,出在不考慮其他稅費的情況下,方案二比方案一節省稅收支出:480×5%×[1+(7%+3%)]=26.4(萬 元)。

     
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